„Jeśli popatrzymy na to od strony płynności finansowej, na dzień dzisiejszy największą płynnością finansową cieszą się lokale mieszkaniowe, t.j. mieszkania. Na rynku najwięcej jest właśnie tego typu transakcji. Być może nawet ceny takich pomieszczeń mogłyby być nieco wyższe, niż ceny pomieszczeń biurowych znajdujących się w budynkach o analogicznej lokalizacji. Ciężko powiedzieć, czy ten budynek mógłby być zaadoptowany pod hotel czy centrum handlowe. Należy przyznać, że duże centra handlowe, które znajdują się w centralnej części miasta, jak dotąd nie stanowią zbyt szczęśliwych przykładów ” — uważa Saulius Vagonis, kierownik działu ds. badań i oceny rynku biura nieruchomości „Ober Haus”.
Według niego, prawdopodobnym wydaje się taki model, że na pierwszym piętrze budynku mogą zostać urządzone pomieszczenia komercyjne, zaś na innych – mieszkania, hotel bądź biura.
„Istniejące obecnie centra handlowe najczęściej wykorzystują tylko pierwsze piętra budynków, zatem, gdyby budynek, znajdujący się przy Prospekcie Giedymina 27, został zaadoptowany pod pomieszczenia komercyjne, prawdopodobnie w tym celu zostałoby by wykorzystane tylko dolne piętro” — sądzi Saulius Vagonis.
Specjalista „Ober-Haus” mówi, iż z komercyjnego punktu widzenia lokalizacja wymienionego budynku nie jest najlepsza. Lepszym rozwiązaniem byłoby urządzenie tu biur bądź lokali mieszkaniowych, ponieważ dokładne umiejscowienie budynku przy Prospekcie Giedymina w tym przypadku nie ma większego znaczenia - większe znaczenie dla potencjalnego właściciela ma sam fakt, że jest to centralna i bardzo prestiżowa ulica.
Dość już centrów handlowych
Sauliusowi Vagonisowi wtóruje kierownik Departamentu Konsultacji i Analiz spółki „Inreal valdymas” Arnoldas Antanavičius, który uważa, że w budynku mogłyby się znajdować biura czy też inne obiekty o przeznaczeniu komercyjnym. Wątpi zaś, że centrum handlowe w tym miejscu, byłoby trafioną inwestycją.
„Prospekt Giedymina jest dziś jedną spośród podstawowych handlowych ulic stolicy, zatem działalność handlowa byłaby bardzo wskazana. Niestety dzisiejsza sytuacja na rynku dowodzi, iż nie ma zapotrzebowania na nowe duże centra handlowe przy tej ulicy, a istniejące obiekty zderzają się z wieloma wakatami: przy „Giedymina 9” jest ok. 6 tys. m² wolnej powierzchni -59 proc. to wakaty, w „Flagman” jest 1,4 tys. m² - 25 proc. to wakaty. Tymczasem na rynku powierzchni biurowych stolicy najlepszą sytuację zarejestrowano w sektorach klasy A i B1, wakaty w których w pierwszym kwartale 2012 roku osiągnęły odpowiednio 5,4 oraz 5,2 proc.” — wyjaśnił Arnoldas Antanavičius. „Ostatecznie nie powinno się odrzucać ewentualności urządzenia tu hotelu – jakby nie patrzeć, obiekt znajduje się w samym centrum Wilna, które przyciąga rzesze turystów oraz gości” — dodał kierownik.
Jego zdaniem, stare budownictwo budynku jest dość trudno zrekonstruować i zamienić w nowoczesne centrum biznesowe klasy A, dlatego też bardziej prawdopodobne jest, że w tym miejscu mogłoby się znaleźć centrum biznesowe klasy B1.
„Być może ten budynek mógłby zostać zaadoptowany pod lokale mieszkaniowe, jednakże należy wziąć pod uwagę układ pomieszczeń wewnątrz budynku i zastanowić się, czy realnie jest to możliwe, ile wysiłku to będzie kosztowało i czy opłaci się finansowo. Praktykuje się, że górne piętra są adaptowane na użytek mieszkaniowy, jednakże na Prospekcie Giedymina jest duży przepływ ludzi– jest to ulica hałaśliwa, dlatego też przypuszczam, że przeznaczenie komercyjne miałoby większe perspektywy” - powiedział Arnoldas Antanavičius.
Tymczasem Saulius Vagonis przypomina, że przy Prospekcie Giedymina powstało już nowe centrum biznesowe i jak dotąd nie zostało do końca zapełnione przez najemców.
„Chyba dobrym przykładem jest tu „Pirklių klubas“, który znajduje się nieco dalej przy Prospekcie Giedymina i nie może się pochwalić, że jest zapełnione przez najemców. Nieruchomości, nawet te znajdujące się w dobrej lokalizacji i za maksymalną cenę, mają dziś małą płynność finansową. Najemcy bardzo lubią negocjować ceny, a ponieważ nieruchomości w centrum miasta wymagają dość dużych nakładów, bardzo trudno jest ocenić, czy to jest dobra inwestycja” — wytłumaczył Saulius Vagonis.
Wady budynku: parkowanie, dziedzictwo kulturowe i duża powierzchnia
Specjaliści od nieruchomości zgadzają się, że jedną z największych trudności, z jakimi trzeba się zmierzyć przy odnawianiu budynku, jest brak miejsc parkingowych, duże powierzchnie i fakt, że budynek został zbudowany przed II wojną światową, a więc znajduje się w rejestrze zabytków.
„Jednym z największych problemów przy Prospekcie Giedymina jest zaparkowanie samochodów. Żeby budynek mógł funkcjonować, bardzo ważne jest, by była możliwość bezpośredniego dojazdu i zaparkowania samochodu. A wokół obiektu, jeśli się nie zbuduje podziemnych parkingów, nie da się stworzyć wielu miejsc do parkowania. Budynek przy Prospekcie Giedymina 27 jest historyczny, został wybudowany jeszcze przed II wojną światową, jednym z ograniczeń, z jakim się zmierzą potencjalni właściciele, mogą być zasady ochrony dziedzictwa narodowego, które zabraniają przerabiania wszystkiego od podstaw” — uważa Saulius Vagonis.
Według jego obliczeń, na płynność finansową budynku wpływa też jego wielkość – nie łatwo jest znaleźć kupców bądź najemców lokali, w przypadku gdy powierzchnia biurowa przekracza 200 m², a mieszkania - więcej niż 100 m².
„Rynek nieruchomości obecnie jest dość „ospały” i każdy duży obiekt nie ma już takiej płynności finansowej, jak to miało miejsce przed kilkoma laty. Nie trzeba daleko szukać, dobrym przykładem jest budynek przy „Giedymina 9” - wcześniej znajdował się tu siedziba Samorządu Miasta Wilna, następnie został zaadoptowany pod centrum handlowe, któremu się wiodło nie najlepiej, ponieważ ostatecznie zbankrutowało i obecnie stanowi własność spółki zależnej od „Swedbanku” - „Elektronet” ”- mówi Vagonis.
„Można stwierdzić, że budynek przy Prospekcie Giedymina 27 już od jakiegoś czasu stoi pusty, podobnie jak wiele innych, zamrożonych w czasie kryzysu, projektów. Jednakże, ożywienie w gospodarce wpłynęło na odnowienie już nie jednego projektu, zatem miejmy nadzieję, że również ten ostatni w najbliższej przyszłości doczeka się rewitalizacji” — stwierdził optymistycznie Arnoldas Antanavičius.
Od 2007 roku plac o powierzchni ok. 800 m², znajdujący się przy budynku przy Prospekcie Giedymina 27 w Wilnie oraz 3,22 tys. m² łącznej powierzchni pomieszczeń biurowych należą do spółki "Vilniaus Žalgirio dengtas plaukimo baseinas" (na podstawie danych znajdujących się „Registrų centras“). Nie udało się nawiązać kontaktu ze spółką "Vilniaus Žalgirio dengtas plaukimo baseinas".
Inne pomieszczenia zarejestrowane pod tym adresem należą do państwa – 516 m² przekazano aptece „Vilniaus Giedymino Vaistine”, a 1,712 m² wydzierżawiono dla Centralnej Polikliniki m. Wilna.
