Najłatwiej oprzeć się na przykładzie, by zaznaczyć problem: młode małżeństwo kupuje mieszkanie, a chwilę później wybiera pracę w Wielkiej Brytanii. W związku ze zmianą sytuacji decydują się zainwestować w nieruchomość właśnie za granicą, a polskie mieszkanie sprzedają. Czy w związku z tym muszą wrócić do kraju, by dopełnić formalności?
Transakcja na odległość
Rozwiązaniem takiej sytuacji jest wybór pełnomocnika, który przejmie czynności prawne na miejscu – przyjazd głównych zainteresowanych nie jest konieczny. Pełnomocnik może nabyć lub sprzedać nieruchomość, reprezentować stronę u notariusza i podpisywać umowy. Każda osoba fizyczna, nawet z ograniczonymi czynnościami prawnymi, może sprawować tę funkcję. Zwykle wybierany jest członek rodziny, ze względu na zaufanie.
Umocowanie pełnomocnictwa
Nie bez znaczenia jest też znajomość rodzajów pełnomocnictwa: ogólne i szczegółowe. Sprzedaż nieruchomości wymaga pełnomocnictwa szczegółowego, czyli dokładnego określenia celu działań pełnomocnika. Nieruchomość powinna być dokładnie opisana, a dokument musi zawierać umocowanie upoważnionej osoby, czyli: sprzedaż mieszkania.
Ważne: Należy określić zakres czynności prawnych w oświadczeniu o woli mocodawcy. Dzięki temu pełnomocnik otrzyma uprawnienia do konkretnych działań – upoważnienie do wszelkich działań prawnych jest zabronione ustawą.
Pełnomocnictwo w Polsce, czyli przed wyjazdem z kraju – koszty i dokumenty
Konieczna jest wizyta u notariusza, by sporządzić akt notarialny pełnomocnictwa. Do tego potrzebna jest osobista obecność mocodawcy, jego dane (dowód osobisty) i dane pełnomocnika. Treść dokumentu jest bardzo istotna, dlatego powinna zawierać jak najwięcej szczegółów. Należy wymienić zakres czynności, np. reprezentowanie w urzędach, przed osobami prawnymi i fizycznymi. Pełnomocnik powinien dopełnić wszystkich formalności związanych ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości – warto zawrzeć te punkty w akcie notarialnym. Mocodawca może określić np. kwotę minimalną, za którą nieruchomość może zostać sprzedana.
Koszty:
sporządzenie aktu notarialnego pełnomocnictwa – do 30 zł + VAT lub 100 zł + VAT za pełnomocnictwo z umocowaniem kilku czynności prawnych;
wypis pełnomocnictwa – do 6 zł + VAT za stronę;
opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.
Ważny koszt, to opłata skarbowa od pełnomocnictwa – ominięcie tego obowiązku wiąże się z karą (nawet dwudziestokrotność pensji minimalnej). Jeśli pełnomocnikiem jest członek rodziny, przysługuje zwolnienie z opłaty skarbowej
Apostille – jak sporządzić pełnomocnictwo w innym kraju?
Za granicą pełnomocnictwo wymaga klauzuli apostille, która poświadcza dokumenty zagraniczne. Niektóre państwa zniosły konieczność legalizacji aktów prawnych. Jeśli akt notarialny pełnomocnictwa sporządzony za granicą jest przygotowany np. w języku angielskim, musi być w Polsce przełożony przez tłumacza przysięgłego. Rozwiązaniem jest przygotowanie dokumentu w języku polskim – notariusz potwierdza tylko podpis pełnomocnika. Akt notarialny sporządzany za granicą może zawierać błędy, zdarza się też, że brakuje mu wymaganych szczegółów.
Najtańsze i praktyczne rozwiązanie problemu pełnomocnictwa:
pełnomocnik w Polsce uzgadnia treść aktu z notariuszem i przekazuje ją mocodawcy;
mocodawca przygotowuje wstępny dokument za granicą;
w konsulacie, w obecności konsula, mocodawca podpisuje dokument pełnomocnictwa;
mocodawca wysyła dokument do pełnomocnika, a notariusz na tej podstawie sporządza akt notarialny.
Wygaśnięcie zobowiązania
Jeśli pełnomocnictwo zostało ustanowione do sprzedaży mieszkania, umocowanie wygasa po zakończeniu transakcji. Podobnie sytuacja wygląda z pełnomocnictwem na czas określony. Oprócz tego istnieje możliwość odwołania pełnomocnictwa bez konieczności kolejnych aktów prawnych. Mocodawca może zrzec się odwołania pełnomocnictwa.
Ważne: Pełnomocnik zwraca wypis aktu notarialnego mocodawcy po wygaśnięciu zobowiązania.